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京城存量房或破11万套大关金九银十或成泡生存

2020-05-05

消耗库存房需要两年时间全国楼市新盘积压严重“金九银十”或成泡影

上周,京城楼市成交量环比前一周又有所下降。截止到19日,本月商品房成交量环比上月萎缩近一半,而全市积压的可销售商品房也即将冲上11万套大关。也就意味着,房价下行的临界点即将来临。

8月中上旬成交再降一半

最近几个月以来,京城新盘成交量持续下跌,而即便在业内普遍看好的8月,成交也未去颓势。房地产交易显示,8月中上旬,新盘住宅成交量仅为 054套,环比7月降幅达到了48%。

新盘卖不动,直接导致库存严重积压。目前北京楼市住宅库存为108407套,按照最近几周的成交情况来计算,消耗掉库存需要两年。即使是按照限购后半年多来的成交情况计算,消耗库存也需要16个月。

“金九月”临近,开发商推盘热情明显增加,预计供应楼盘套数将达到一万套,按此计算,京城库存量或将突破11万套大关,而这个数字也是在近几年楼市中罕有的。

新盘积压现象全国蔓延

新盘卖不动,不仅仅是在北京,已经在全国蔓延开来。以温州为例,今年上半年,温州市商品房销售面积为61.96万平方米,同比下降47.4%。中原地产数据显示,截止到7月末,11个重点城市的存货总量达到了66.9万套,环比上半年上涨了6.5%, 7月的去化率为61.5%,远远低于2010年的平均94%的去化率。(注:去化率是指销售与新增供应的比值,比值越大说明卖得越好。)

其中存销比超过12个月的城市有大连、杭州、北京、南京和青岛。其他部分二三线城市目前的销量虽然有所上涨,但是因为去年大量的土地供应,在建面积均有明显增加,一旦限购,购买力下降,库存可能出现大幅上涨。

●专家分析

“金九银十”或成泡影

针对目前楼市滞销,北京房山已经出现价格战,在9月份预计上市的新盘多达41个,昌平、房山等郊区依然是供应大户。面对库存的积压,开发商更希望用低价换取成交量,加快资金的回流。但是如果二三线城市将实行限购,那么业内预计今年的“金九银十”很可能成为泡影。

中原地产分析,最近4个月以来,在成交持续低迷的情况下,开发商非但没有捂盘惜售,反而加快了推盘的速度。

这种情况表明开发商已经意识到调控政策并非短期措施,在库存不断增加、融资不畅的大环境下,通过小幅降价来刺激销售已经成为众多开发商近期的首选。未来2个月将是开发商集中推盘的时期,届时受日渐增大的资金压力的影响,新增供应预计将会进一步放量。

根据中原地产对重点城市市场的监测,目前一线城市和二线发达城市新建住宅价格已现全面松动,尤其在一些供应集中的区域,价格战已初现端倪,而品牌开发商的率先降价将进一步带动区域整体价格的下调。其中,北京、深圳、重庆、成都、杭州这5个城市的房价将率先进入下降通道。

中原地产京沪深穗津5大城市的二手住宅挂牌价格指数也仍在低位维持,其中深圳仅为12.4%,已接近2008年的历史低位。这显示出报价下调的房源比重大幅增加。新房价格的下调将带动二手房价的下行,房价拐点已逐步显现,降价将是大势所趋。

年全国房地产开发投资情况

2009年全年 2010年全年 2011年 2011年月

(平方米) (平方米) 月 同比

(平方米) 2010年月

房屋施工 1.96亿 40.55亿 42.42亿 + 0.80%

面积

房屋新开工 11.54亿 16. 8亿 11.52亿 +24.90%

面积

住宅竣工 5.77亿 6.12亿 2.6亿 +12.70%

面积

商品房销售 9. 7亿 10.4 亿 5.2亿 +1 .60%

面积

2011年月

北京住宅销售情况

8月

7月

6月

数据来源:国家统计局

6000

5000

4000

0

54

90

74

251

现房

期房

图例

496

92

(套)

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