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2020-02-29

自年初以来,不断上涨的国内楼市让信托再度成为投资者关注的焦点。一季度一度占比下滑的房地产不仅维持住自身份额,融资规模还大幅攀升,令市场惊讶。统计显示,2016年前7个月房地产集合信托共募集资金887.51亿元,同比增加7.94%。分析人士表示,在资产荒的背景下,房地产信托的价值正逐渐提升,同时,由于楼市的火热房企在融资时也敢于给出颇为诱人的收益率,虽然不及前几年但明显优于其他种类信托。对投资者来说,地产信托投资模式多样,需要注意的地方也各有不同,如何稳健与收益兼得,需要"对症下药"。

地产信托回升

在已经过去的大半年中,房地产信托的走势也起起伏伏。从前三、四个月的受冷落到如今又逐渐升温,反映了投资者对未来国内投资标的的预判。

用益数据统计显示,2016年前7个月房地产集合信托成立406款产品,同比减少18.63%;共募集资金887.51亿元,同比增加7.94%;平均年化收益率为7.62%,相较于去年同期减少了2.02个百分点。虽然从数据上看,地产信托似乎并不亮眼,但事实上今年前7个月整个信托市场表现不佳,前7个月成立规模同比下降2.25%,同时收益率也跌破7%。与之相比,地产信托似乎更能带给投资者信心。

分析人士认为,相对其他行业来讲,信托公司在房地产市场仍存结构性机会,信托公司注重与大型房地产企业的合作以规避风险,是房地产信托逆势上扬的主要原因。

爱建财富的分析报告也指出,受益于房企谨慎推新和与信托公司的严格筛选,目前在市场推出的产品,一般相对优质。从收益率看,在固收产品中,房地产项目仍是高回报的来源。但其中蕴含的风险同样不容小觑,挑选什么样的产品就成了投资者的功课。

业内专家表示,房地产信托运作模式可分为房地产债权信托、房地产股权信托、房地产财产权信托、房地产资产证券化、房地产基金信托等,参与到房地产开发、建设、存量盘活、房产管理等整个房地产价值链条,实现单体房地产项目投融资、存量房地流动化、事务代理等诸多功能。目前在国内市场,前二者较为常见。

此前,金谷信托推出的"河北安联信托贷款集合资金信托计划"属于房地产债权信托,发行规模12000

万元,投资门槛为100万元,该信托贷款资金用于河北安联位于河北邢台的安联·风度柏林项目建设。融资人全资子公司以其所持有的位于河北邯郸28791.8平方米城镇住宅用地土地使用权、位于河南开封的51914.15平方米商业住宅土地使用权分别为本期信托计划A类、B类受益权提供抵押担保。

上述专家表示,房地产债权信托具有简单、易于操作的特点,同时也是与现行衔接最好、最常用的信托资金运用方式,根据市场发行的近1200个房地产集合资金信托分析,有41%采用债权模式。对投资者而言,房地产债权信托主要关注点是信托到期本息回收问题,因而需要关注融资方偿债能力、融资项目可行性、抵质押物价值充足以及变现性等方面,通常设置抵质押、资金账户监管、股东或者实际控制人连带担保责任、本金分期归集计划等风险控制措施。

选择产品需多方面考虑

而房地产股权信托主要是指信托资金用于获得房地产企业股权从而为其提供开发建设资金的一类信托业务。

据了解,中融-正源重庆福源股权投资集合资金信托计划是一款典型的房地产股权信托,该信托计划规模拟为人民币57000万元,其中,100万元认购金额

据介绍,房地产信托股权获得方式包括受让原有股东股份、增资、出资新设项目公司等,与前两种入股形式相比,新设项目公司有利于解决原有项目可能隐藏的债务问题或者信息不对称问题。与债权信托相比,房地产股权信托并没有那么严格的合规要求,因而可以满足房地产企业拿地、四证不全时期的融资需求,股权融资也有利于美化房企财务报表,部分情况是作为过桥资金,待四证齐全后向银行申请开发贷,实现信托资金的退出。

业内专家表示,房地产股权信托重点关注最终能否到期退出,对于负有回购协议的,这就需要关注回购人是否能够履行回购义务。同时,由于参股房企,信托公司也需要履行股东权利义务,参与重大事项决策,这有利于维护自身利益。从房地产股权信托风险控制手段,一般采用采用结构化设计,通过次级受益权部分提升优先级投资人的投资安全性;除已拥有股份的剩余股份提供质押,从而全面掌控房企公司运作;全面参与重大事项决策,掌握财务、公章等各类印章和网银密钥,部分情况下还将聘请外部公司监督融资项目建设;融资项目抵押;违约时的资产处置权利等。

除了对房地产信托本身产品的选择,地产项目落户的地区也对信托最终兑付产生影响。爱建财富报告称,风险与资产的所在地有很大关系。一线城市房价普涨,三四线城市担忧库存,分化行情让信托走向两个方向,即风险集中在中小城市,稳健趋向于大城市。

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